原转：以『藏地於民』政策破解房地???

玉麒麟

     房地?是中???的重中之重，它??上?有全?五分之一的??活?、四分之一的居民消?、三分之一的?政收入和二分之一的社??富。由於事?重大，?控房地?必?要有十分清晰的??目?，即理想的目?模式和科?的政策??。但?前不論是?家有?部?行政主?的?控政策，?是地方政府各?神通的?控措施，都?能??已行之?年的房地?模式?行有目的的?校。本文着重探?中??控房地?的理想目?模式，?而提出政府以土地支持民??房的“藏地於民＂政策，希望借此破解剪不?理?亂的高樓???。
一.房地??控的目?模式
根?中?的特殊?情和房地?的??情?，??房地??控的目?模式，需要用科?的?度、?展的眼光和公平的原?，着重考?如下??方面的需要：
第一，房地??展的基本目?，是?足全?所有民?的居住需要，即??“居者有其屋＂。?是最基本的政策取向，房屋不論是由政府供?，?是由市?提供，都必??原其本來面目---?足大?居住需求的民生功能。任何背離?一基本功能的房屋?展模式，都不?是理想的目?模式；一???大民?“蜗居＂的模式，肯定是失?的模式。
第二，房地??展的重要使命，是促?投?和消?以?足???展需要，即“居者促?展＂。?一??功能是由中????入房地?
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消??段的基本特性?定的。?去三十年中?房地?主要是數量??的?程，城?人均住房面??7平方米猛增到31平方米。今後二十年?是數量??和?量提升?存的?期，一方面，城?人均住房面?可?一步提高到40平方米以上，加上加快城?化後城?人口?增加至少三?人，共需要住房?190?平方米，比?有數量增加一倍左右，即再造一?“中?＂；另一方面，由於?去落成的房屋平均?命只有三十多年，今後二十年??入?房改造期，?存住房至少有一半需要重建。也就是說，今後二十年中?城?需要建?新住房300?平方米，加上商?樓宇和?村建房等需求，由房地???的投?和消?，足以使中?GDP每年增?兩?百分?以上。?句?說，未來二十年房地?仍可以是中???的重要增??。
第三，房地??展的高?目?，是?足全?民??有房?的需要，即??“居者?其屋＂。由於中?人的特殊偏好，房屋已成?民???的主要存在形式；能否?居者?有其屋，不???到社??富的公平分配，也??到民??富的??性。?家??理最近在政府工作?告中明?提出“改革收入分配?更多群?有??性收入＂，表明中央政府?房屋成?社??富分配主要手段的重?。九十年代房屋制度改革使八成以上的城?居民?有了自己的住房，?是走向民富??的重要一步，?前房地??控政策?疑也??持?一正?方向。
根?上述要求，中?房地??展的理想模式，是充份?足民?改善居住?件和?有自住房?的需要，?以此促???增?。?一模式?能充份??居住、??和?富等三大功能，????可持??展。但要???三大功能的有??一，??要做到兩?：一是要?持一?相?合理的樓?水平；二是樓?要?期保持?定，不宜?常大幅波?。其主要好?是：
第一，可最大限度地改善居住?件。高樓??然可以?城市建?融??促?地方???展，但??成改善居住?件的?重障?。因???期看，?樓?升幅超?居民可支配收入升幅?，民?的?房能力就必然下降，不?年?人因收入所限而?不起樓，即使是希望改善居住?件的?主也?出??樓困?。如?去六年全?商品房?格急升108%，但城?居民人均可支配收入只增加82%，如果可支配收入用於?房的比例不?，?一般民?只能??更小型的?位，?不利於改善居住?件。香港近二十年來樓?升幅高於家庭收入中位數，是人均居住面??期?法增加的主要原因，??教?很值得借?！但如果樓??低，也?影?房地???企??建高?素樓宇的??性，而且?影?居民?樓的意欲，最??法?到改善居住?境的目?。
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第二，可最大限度地推????展。?生?角度看，?高的樓??不能真正?來??增?，因?????增?主要依?於居住?件的不?完善，?民?住更大更好的房屋，??才能真正?大房屋投?和消?。一?完善的房屋?展模式和政策，不但要使?大多數民??得起樓，而且?能小樓?大樓，?樓?新樓，不?改善居住?境，其中最重要的，是要?持一?相?合理的樓?水平??期保持基本?定。高樓??然可以?城市建?融?，但?限制房屋投?和消?，最?是得不?失，因?同量?金放在房屋投?和消?上，比放在城市建?上，???增?的??作用更大。一?能?市民不?改善居住?件的城市，其???展一定是既快又好。
第三，可最大限度地??社?公平。房屋是中?民?最重要的?富存在形式，?然也是衡量社??富分配公平?否的主要??。?者??，社??富分配差距存在兩?情?：一?是?向差距，即指同一?期社??富在社?成?之?分配的不平衡；另一?是?向差距，即指社??富在不同?期的社?成?之?分配的不平衡。後者主要表?在房屋上，如果房屋?格升幅?期高於家庭可支配收入升幅，?老一代用家庭收入的一定比例可以置?安居，新一代用同?比例的收入只能?更小的房子，甚至?不到房屋。?也是香港人房子愈?愈小的原因，因?香港早期一位中低?歷人士用??收入?下的房子，?在高?歷的年?人用目前收入根本?不起(???向分配差距??上是跨代分配不公，?地也已出???情?，上海和北京等一?城市早期一?普通市民?下的房子，?在兩?大?生合起來都?不起；“啃老族＂的出?，在一定程度上是???向分配不公的?物)。反?來說，如果樓?不?走低，房子愈?愈便宜，也?使早期?入的房子不??值，?而造成反方向的?向分配差距，??去?入房子的民?不公平。由此可見，只有合理和?定的樓?才可以??社?公平，最?才能??社??定。
那?什?是合理的樓?呢？衡量樓?是否合理的??有兩?：一是大多數家庭可以承?，最好是供樓??不超?家庭可支配收入的一定比例；二是樓?升幅?期控制在低於家庭可支配收入的增?水平，??可能?通?大致同步。因?樓?升幅低於家庭可支配收入，全?民?的居住?件就可以?着收入的不?提升而得到改善，?而拉???增?；樓??期?在一定???，既可保存?大多數有樓人士的房??值，也可使年?一代?得起房子，?而促?社?和?，?可以???城市建?和地方???展提供更?定(但不是超?)的?金來源；樓?升幅?通?挂?，也使樓?不?成?通?的推手。
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?在的??是如何???一目?？?前?地房地?????已陷入兩?困境：?持高樓??可以??保住地方?政收入和民?房??值，但不利於改善居住?件及?持社??定；而?了?民??得起樓就需要大幅度降低樓?，?又?大幅?少?政收入及使?有民?的房??值，???重拖累短期??增?。?了解??一??，?地也提出不少?法，包括集中建?廉租房和???用房等等，但根??????按目?模式去衡量，?些?法??上都不是?本兼治的最佳良方，因??地住房??是多年來房地??份市?化?作的?果，?在已成??一??全身、依靠?市?手段?以有效根治的??性??，只有?用新的思?方式，才能?求有效的解?方法。
二.“藏地於民＂的主要?含
解鈴?需系鈴人！解?目前的矛盾?需要?土地入手。?者在?合考?中?住屋市???以及?主、?展商、?行和政府等諸方面利益的基?上，提出一?“藏地於民＂的新住房政策。?一新政策的核心是十六?字：即『??共享，住??民，市??作，政府?控』。它不?可?解?房地?症????找一?新出路，更重要的是可以促?房地?市???健康?展和改善民?居住?件，使中?各地都成?民?安居樂?的好地方。
如前所述，目前中?城?私人住宅的?格中，“地?剪刀差＂ (即政府?地?收入)?相?大的比重。若城?居民在?樓?，不用支付“地?剪刀差＂，便可??地?房子，改善居住?境。“藏地於民＂政策就是按照?一方向??的，具??容和步?如下?
(一)政府以土地?助市民?樓
凡符合?件需?樓自住的居民，住房中的地?可申?政府?助。但政府?非以?金?助?主，而是?出一定面?的“?地?明?＂??樓的准?主，作?持有人向政府?取土地的??，上面?明年期和金?，持有人可???明?向政府?取??明?上金?等?的土地。“?地?明?＂的金?根?地?比(即“地?剪刀差＂?樓?的比重)乘以樓??定。?凡某人?向市??入100?元的住宅(二手樓或新樓均可)，若地?比?40%，准?主可向政府提出申?，政府?出面值40?元(即100?元×40%)的“?地?明?＂??樓或?樓准?主，作?住房?助。“?地?明?＂??息??，息率可參照政府?券利率?定。
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(二)准?主以“?地?明?＂向?展商?樓
准?主直接向?展商?入一手新樓，“?地?明?＂的?值可直接??樓款中扣除。若准?主在市?上?入二手樓，也可把其持有的“?地?明?＂向?展商??，套取?金，用以支付?樓?支。?主也可???期持有“?地?明?＂作?投?，待數年後再???展商套取本息。持有的年限越?，?存的利息就?越多，“?地?明?＂的?值也就越高。如一?面值40?元的“?地?明?＂，若按年息3厘?，一年後的市??值即?41.2?元，三年後?43.71?元，五年後?46.37?元。其?類推。
(三)?展商以“?地?明?＂向政府?地
?展商把收集到的各?不同面?的“?地?明?＂?集在一起，然後在參加投?或公?拍?土地?中?後向政府支付地?，不足的部份再以?金支付。由於“?地?明?＂是?息??，?展商可以根?房地?市道自行??即??地或?期持有??明?，因而土地供?仍存在一定?性，便於市?自由??。
(四)??共享，出售住房需?地?
接受“?地?明?＂的居民?入住房的???居民和政府按出?比例共同?有(上例中，?主?60%，政府?40%)，使用??全部??主，?主必?承?全部房屋?修?任。?主若出售居所，必?按地?比向政府?地?。上例中，若?主以原?入?100?元?掉居所，需向政府?地?40?【100?元×40%】；如果住宅樓?升至200?元，?主需向政府?地?80?元【200?元×40%】。反之，如果住宅樓?降至70?元，?只需向政府?地?28?元【70?元×40%】。也就是說，?主?地?的數?，?着樓?的升降而增?，政府和?主共同承?市???。
(五)居民可多次?樓，操作方式不?
原?上在一定限度?居民可多次?樓，?樓增?部份也可申?“?地?明?＂。再次?樓?，?出?居所??不需向政府?地?，可把地?直接?到新居所中。上例中，如果?主以?入?100?元?出居所，再?入200?的新居所，需要追加100?元?支，他可以再次申?面值40?的“?地?明?＂。連同原先的40?元，?主最新?入的住所中“?地?明?＂的?值?80?元，??比例保持不
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?。如果樓?上升，?主以300?元?出新住所，?需?地?120?元【300?元×40%】；如果??降至150?元，??主只需?地?60?元【150?元×40%】。其?類推。上述操作?程?示如下?
?出?地?明? 交??地?明? 申??地?明? ?出土地 交出?地?明? 政府 准?主 ?展商 交付住宅
三.主要特?和?用??
(一) 『藏地於民』政策的最大作用是透?稀?高樓?去改善居住?境，且可以避免造成社?分化
由於本政策可大幅??市民的?樓或?樓成本，使市民以?小的代?得到改善居住?件的好?，?而可以大大舒?中等收入???房的?力。?本?上是用土地去稀?高樓?，?比?在房地??控措施更具??性，且更能防止房地?市?大幅波?。本政策若?期推行，?樓或?樓數量?不?增加,民?居住?件?很快得到改善。?此同?，本政策?居民??住房的最大自主?，避??在??房把享用政府?助政策的居民固定在同一偏僻社?而造成的??效?及由此?生的社?分化，便利中?城?各??居民混合而居?更易?致社?多元?展及社?和?。
(二) 『藏地於民』政策是一?自?平衡的???制，不?造成土地供?失衡和地?市?混亂
在本政策??中，“?地?明?＂和土地供?量是相??的。居民按?一政策?樓，??上是增加了?土地供?的等量需求。?樓或?樓數?越多，?土地的需求也就越多。不管?主是向?展商?入一手新樓,?是向二手市??入二手樓，其?果都是一?，不?造成土
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地供?的失控?象。??量上看，假定一?城市有一??市民參加本政策，每套房子平均?格100?元，地?比按40%?算，政府共需批出“?地?明?＂40?元。由於一???主?樓相?於增加一??住宅消化量，需要政府?外提供一??住宅用地，?土地的需求量也?40?元(即100?元×40%×1???位)，?政府?出的“?地?明?＂的??值相等，政府不愁收不回“?地?明?＂。因此，?施??政策的??在於如何??地?定地?比(?裡?且按40%?算，??操作?可以?整)，真正?到“藏土於民＂的目?。???意?上說，??政策是一?自?平衡的???制，只要?算准?，政府的“?地?明?＂和土地供?量可以?致基本平衡。
(三) 『藏地於民』政策??有改??有房地?市?的?行??，而是在市???下靈活操作，可望?充市??制之不足
本政策上仍以市??作?基?，?主的????有改?，因??主仍按投?比例?有新住所的??，更?有新住所的全部使用?。如果?主把新住所套?，仍可保住原有的??利益，可???分明，?退自如。在?里，政府需要介入市?，但住宅既是市民的?期投?工具，又是社?民生??，政府??介入??不妥。??上，市?和政府都是????手段，只不?功能不同而已，如果政府??介入能??民?安居樂?，??境更美，何樂而不?呢！
(四) 『藏地於民』政策可使房地????成???新增??，?有助於吸引投?和人才
?粗略估算，如果今後二十年?地每年有500??民??用本政策，相?於在二十年?需新建一??住宅?位，?可提供數十??的??值，加上“樓宇??＂?目的增加值，??大大提升??增?率。由於本政策使住宅加入了“?免地?＂成份，?使房地?市道更加?定，????期?定?展具有不可替代的促?作用。?此同?，由於居住?境改善有利於吸引投?和人才，可?成功推????型?造更加有利的?件。
(五)『藏地於民』政策使市民、政府、?展商、?行均可受益
?民?而言，本政策??的主要目的是?了改善居住?件，因而??受到各??民?、特?是中低收入??的?迎。?政府而言，?是政治和??兼得。近?年政府一直在?助市民?樓，?支很大，但由於不少地方政府?源有限，??拿出大量?金改善市民居住?境。
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但政府仍?有?一?二的最大?富⎯⎯土地，完全可用於?助市民改善居住?件。此?若能解??大民?、特?是中低收入??心中的老大???，?是一大善政，必能大大提高民??政府的信心。本政策????影?地方政府?前的土地收入，但民?一旦加快?樓或?樓，政府的相???收入即可大量增加。此外，由於本政策?推?住宅建?，大量住宅工程上?，建?商和?展商的盈利大量增加，需??所得?，加上?房地?有?的人?的工?收入需??的?人收入所得?也?增加。另一方面，政府?然?免?批出土地，但土地?值?未失去，而是“藏地於民＂，??有大量?形的??。如果?主?樓套?，政府可立即收回地?。可見，在本政策中，政府是“吃小?而?大便宜＂，不但不?增加太多??，反而可以成?大?家。??展商而言，推?民??樓等於增加?住房的需求，??展商提供了更多的商?。??行而言，本政策??了一?更?安全的放款渠道，??行???展也??生?大促?作用。
需要指出的是，『藏地於民』政策的主要?象是城??樓自住的中等收入人士。?者??，根?目前中?城?居民可支配收入的分??狀，解?住房??的最好?法，是?行“二六二＂新房屋制度，即城?20%的低收入居民入住廉租房，60%的中等收入居民入住共享??房，20%的高收入居民入住商品房。『藏地於民』政策就是?解?中?城?六成居民的住房??而??的。?然，住廉租房的居民原?上也可以享受?一政策，但在申?“?地?明?＂?，需要交?廉租房，以便分配?其他更有需要的低收入人士。
由於『藏地於民』政策的?象主要是?主自用?位，投?用住宅和炒?用住房都不?用於本政策。?然本政策旨在促?樓市健康?展和改善居住?件，但由於?房地?市?有利，投?者也?大量入市。?了防止炒?，可考??徵房地?增值?(居民自用住宅免?)，?率?累?制，在一定期限?增值率越高，?率也就越高。??做，?不是要打?房地?市?，而是?了防止惡性炒??，保?房地?市?沿著改善市民居住?件的方向健康?展。
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牡丹

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